פסק-דין בתיק ת"א 9976-05

כללי

1.      לפני תביעה ותביעה שכנגד שעניינן מחלוקת שנתגלעה בין הצדדים לעניין הבניה על הגג והשימוש בגינה בבית המשותף הנמצא ברח' הפלמ"ח 54 בירושלים, הידוע  כחלקה 102 בגוש 30121 (להלן: "הבית המשותף" או "הבית").

בבית שתי קומות וארבע דירות. התובעת הינה הבעלים ומתגוררת בדירה בקומת הקרקע, ואילו הנתבעת הינה הבעלים בדירה שמעליה, בקומה הראשונה.

טענת התובעת היא, כי הנתבעת בנתה תוספת בניה על גג הבית, על אף שמדובר בגג משותף לכל הדיירים ובניגוד להתנגדותם.

תוספת זו פוגעת בתובעת פגיעה קשה, מהווה תוספת גדולה יותר מזו שהוסיפו בעבר התובעת ויתר בעלי הדירות, ומונעת מהם לנצל את האפשרות לבנות על גג הבית קומות נוספות. לפיכך מבקשת התובעת לחייב את הנתבעת להשיב את המצב לקדמותו ולהרוס את התוספת שבנתה על הגג.

הנתבעת טענה מנגד, כי הסכימה בעבר לכך שיתר בעלי הדירות, לרבות התובעת, יבנו תוספות בניה לדירותיהם ואכן כל אחד מהם בנה תוספת בשטח של מעל ל-40 מ"ר. אותה עת, בחרה היא שלא לבנות את התוספת לדירתה, ורק שנים לאחר מכן, החליטה לבנות את התוספת לדירתה, בהתחשב בהערות הועדה המקומית לתכנון ובניה ובכך שהתובעת בנתה את התוספת לדירתה תוך חריגה גדולה בשיעור של 3 מטר מקו הבניין, ואשר בעקבותיה לא ניתן לבנות את תוספת הבניה שמגיעה לנתבעת (65 מ"ר) מעל דירת התובעת.

כאמור, הנתבעת הגישה תביעה שכנגד למתן צו עשה וצו מניעה קבועים אשר יורו לתובעת לפרק את הגדר שהקימה סביב שטח החצר המשותפת עליו השתלטה ולהימנע מהפרעה לכניסה ולשימוש, לרבות הצבת מיכלי גז של בעלי הדירות האחרות וכל אדם מטעמם בשטח.

הנתבעת שכנגד השיבה לתביעה זו וטענה, כי לא תפסה חזקה ייחודית בגינה, אין שער או דלת המונעים את כניסת התובעת שכנגד ורק בעקבות שינוי מיקום מטבח דירתה, ביקשה התובעת שכנגד להזיז את בלוני הגז ולהציבם מתחת לחלון חדר המגורים של הנתבעת שכנגד, בקשה שמטבע הדברים הנתבעת שכנגד סירבה לקבלה.

טענות התובעת

2.      התובעת טענה, כי בשנת 1968 לערך יזמו בעלי הדירות בבית המשותף תוספת בנייה רוחבית של כ-40 מ' לכל שכן.

הבניה שתוכננה היתה של "4 קוביות", כך שלכל זוג דיירים 'קוביה על קוביה'.

הנתבעת לא רצתה לבנות את תוספת הבנייה המותרת לה, אך הזכות לבנות נשמרה לה. בשנת 2002  הגישה התובעת תוכנית לבניית 2 קומות וחצי על גג הבית. כל בעלי הדירות התנגדו לכך והתוכנית בוטלה.

לאחר מכן, יזמה הנתבעת תוכנית חדשה בה ביקשה לבנות 2 קומות על גג הבית. גם הפעם  הוגשה התנגדות לתוכנית זו, אולם הפעם ההתנגדות נדחתה ברובה.

התובעת דחתה את טענת הנתבעת לפיה בנתה כפי שבנתה בשל חוסר בקווי בניין, כתוצאה מבניית תוספת התובעת. לטענתה, פעלה הנתבעת בחוסר תום לב ולא הגישה תוכנית כיתר השכנים, שכן כל כוונתה היתה מלכתחילה להשתלט על הגג.

ואכן, הנתבעת השתלטה על כל פוטנציאל הגג, ומונעת מהתובעת את השימוש בגג כולו, זאת על פי חוות דעת שמאי מטעם התובעת.

התובעת דחתה את טענת הנתבעת לפיה על פי תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין אין צורך בהסכמת בעלי הדירות לבניה, שכן גם על פי תיקון זה, על מנת שחלק מחלל הגג יוצמד לדירת הנתבעת עליה לקבל את הסכמתם של שלושה רבעים מבעלי הדירות, אשר לדירותיהם צמודים לפחות שני שלישים מן הרכוש המשותף.

ביחס לטענת הנתבעת בתביעה שכנגד כי השתלטה על הגינה, טענה התובעת כי אמנם טיפחה את הגינה הקרובה לדירתה, אך מאז ומעולם הגינה היתה ועודנה רכוש משותף והיא לא השתלטה עליה.

התובעת טענה, כי מדובר במקרה בו על פי ההלכה הפסוקה זכותו של הפוגע לסעד שביושר נדחית מפני זכותם הקניינית של בעלי הדירות, בהיותה זכות יסוד חוקתית המוגנת בחוק היסוד: כבוד האדם וחירותו. על כן יש ליתן במקרה זה צו הריסה כנגד כל השטחים שנתפסו על גג הבית המשותף.

במהלך הדיון, ביקשה התובעת סעד חלופי נוסף שלא התבקש בכתב התביעה, לפיו יורה בית המשפט על צו הריסה וסילוק יד מגג הבית המשותף, אם תהווה הבניה על הגג מכשול בפני אישור ת.ב.ע חדשה לפי החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.